Grondbeleid

Het grondbeleid is één van de middelen die de gemeente tot haar beschikking heeft om (ruimtelijke) doelstellingen te kunnen realiseren. Het grondbeleid is daarmee ondersteunend aan beleidsvelden als wonen, werken, onderwijs, cultuur, zorg en recreatie. Gegeven deze doelstellingen streeft de gemeente naar het optimaliseren van de financiële uitkomsten. De financiële uitkomsten zijn in deze begroting opgenomen in het programma Goed Wonen. Nadere uitleg over de in deze paragraaf gepresenteerde cijfers is te vinden in het Tussentijds Meerjarenprogramma Grondontwikkeling (TMPG) 2026.

In de nota Grondbeleid legt een gemeente vast langs welke weg zij haar ruimtelijke doelstellingen wil bereiken en welke instrumenten zij hiervoor tot haar beschikking heeft. Een gemeente kan zich actief en/of faciliterend opstellen om gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken. Daarnaast zijn er tussenvormen mogelijk waarin gemeente en private partijen samenwerken. In mei 2025 heeft de raad de nota Grondbeleid vastgesteld. Gekozen is voor een situationeel grondbeleid, waarbij de gemeente na een afweging vier rollen kan aannemen namelijk:

1. Geen rol nemen binnen het grondbeleid. Deze keuze maakt de gemeente als een initiatief niet bijdraagt aan ambities of geen publieke inzet vraagt. De gemeente blijft dan wel publiekrechtelijk toetsen en vergunningen verlenen.
2. Passief faciliterend: Wanneer een initiatief beperkt bijdraagt aan gemeentelijke ambities of de noodzaak tot handelen vanuit de gemeente beperkt is, wordt voor deze rol gekozen. De gemeente treedt in deze rol vooral toetsend en randvoorwaardelijk op.
3. Actief faciliterend: De markt ontwikkelt en de gemeente ondersteunt financieel bij maatschappelijke meerwaarde (geen grondpositie, maar er is wel een beperkt financieel risico).
4. Actief grondbeleid: Hierbij wordt grond als stuurmiddel gebruikt. De gemeente voert dan de grondexploitatie zelf uit. Dit geeft maximale sturing, maar vraagt middelen en brengt hogere risico’s. Deze rol wordt ingezet wanneer een project in grote mate bijdraagt aan ambities én borgen van zeggenschap noodzakelijk en gerechtvaardigd is.

Jaarlijks stellen we het Meerjarenprogramma Grondontwikkeling (MPG) op. Dit document geeft inzicht in de te verwachten resultaten per grondexploitatie en het verloop van het risicoprofiel. De in het MPG benoemde risico's worden opgenomen in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing en lopen mee in de bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit van de gemeente Delft. Naast het MPG wordt ook jaarlijks het TMPG opgesteld. Dit betreft een tussentijdse actualisatie (peildatum 1 juni) van de grondexploitaties om te zien of de projecten financieel nog op koers liggen. Het TMPG loopt mee met de Najaarsrapportage. Bij het MPG wordt ook gerapporteerd over de stortingen in en onttrekkingen aan de ingestelde bestemmingsreserve Reserve kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen. Deze Reserve is ingesteld op grond van de Nota Kostenverhaal (raadsbesluit juli 2021).

De parameters, op basis waarvan de netto contante waarde (NCW=verwacht resultaat in € per 1-1-2026) en de eindwaarde (EW=verwacht resultaat in € per einddatum project) van grondexploitaties worden berekend, zijn deels gebaseerd op BBV-regelgeving (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten) en deels gebaseerd op gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Parameters bij het TMPG 2026 zijn gelijk gehouden aan die bij het MPG 2026. Bij het MPG 2027 zullen de parameters opnieuw worden ingeschat. De toegepaste parameters zijn in de volgende tabel weergegeven.

Alle grondexploitaties zijn tussentijds geactualiseerd. Zij geven een stabiel tussentijds resultaat te zien. In de onderstaande tabel zijn de verwachte resultaten weergegeven.

In onderstaande tabel* is het verwachte verloop van de boekwaarde voor de grondexploitaties gedurende het begrotingsjaar 2027 weergegeven. De tabel geeft daarnaast inzicht in de nog resterende kosten en opbrengsten**.

* Deze cijfers zijn nog niet verwerkt in de programmabegroting 2026-2029. Deze begrotingswijziging leveren we mee bij het MPG 2026.
** Kosten worden als positieve bedragen en opbrengsten als negatieve bedragen weergegeven.

De gemeente heeft met de projecten Kop van de Buitenhof, Nieuw Delft en Voorhof Noord-West drie winstgevende grondexploitaties. Voor een winstgevende grondexploitatie bestaat de verplichting om via een voorgeschreven methode te berekenen of er tussentijds winst genomen moet worden. Deze berekening vindt plaats bij het  eerstvolgende P&C -document (de Jaarrekening 2026). 

Voor alle verliesgevende grondexploitaties moet een verliesvoorziening worden gevormd. Deze voorziening is gewaardeerd op de netto contante waarde. De omvang van de voorziening per 1-1-2026 bedraagt € 3,4 miljoen. Eventuele aanpassing vindt plaats op basis van het MPG 2027 bij de Jaarrekening 2026.

Aan actieve gebiedsontwikkeling zijn risico's verbonden. Deze worden per project bij zowel het MPG als het TMPG in beeld gebracht. Ieder risico kent een kans van optreden (maximaal 50%) en een financieel effect als het risico zich voordoet. Kans van optreden maal het financieel effect levert een risicobedrag op. De volgende tabel geeft inzicht in het totale risicobedrag (optelsom van alle risicobedragen) voor zowel de projectspecifieke risico's als de algemene (voor iedere grondexploitatie geldende) risico's. Bij het TMPG 2026 is sprake van een risicobedrag van € 14,7 miljoen voor alle grondexploitaties tezamen. 
Met beide typen risico's wordt rekening gehouden in het gemeentelijk weerstandsvermogen. Het totale benodigde weerstandsvermogen, gecorrigeerd voor het verwachte positief resultaat van Voorhof Noord-West en Nieuw Delft, bedraagt € 12,8 miljoen. Dit is € 1,4 miljoen minder dan ten tijde van het MPG 2026.

Bij de invoering van de vennootschapsbelasting in 2016 bleek dat het Grondbedrijf zich niet kwalificeerde als onderneming in fiscale zin. Omdat de grondexploitatie Nieuw Delft bij de Jaarrekening 2024 (MPG 2025) en 2026 (MPG 2026) positief is geworden zal deze kwalificatie nader bekeken moeten worden. Hierbij zullen ook de nieuw te openen grondexploitaties Poptahof veld 4 (De reiger) en Gillis Delfia worden betrokken.

Gemeente Delft heeft ook nog een aantal grondposities. In het TMPG 2026 worden de overige gebiedsontwikkelingen met hierin de gemeentelijke grondposities beschreven.