Grondbeleid

Het grondbeleid is één van de middelen die de gemeente tot haar beschikking heeft om (ruimtelijke) doelstellingen te kunnen realiseren. Het grondbeleid is daarmee ondersteunend aan beleidsvelden als wonen, werken, onderwijs, cultuur, zorg en recreatie. Gegeven deze doelstellingen streeft de gemeente naar het optimaliseren van de financiële uitkomsten. De financiële uitkomsten zijn in deze begroting opgenomen in het programma Goed Wonen. Nadere uitleg over de in deze paragraaf gepresenteerde cijfers is te vinden in het Tussentijds Meerjarenprogramma Grondontwikkeling (TMPG) 2024.

In een nota Grondbeleid legt een gemeente vast langs welke weg zij haar ruimtelijke doelstellingen wil bereiken en welke instrumenten zij hiervoor tot haar beschikking heeft. Een gemeente kan zich actief en/of faciliterend opstellen om gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken. Daarnaast zijn er tussenvormen mogelijk waarin gemeente en private partijen samenwerken. In maart 2022 heeft de raad de nota Grondbeleid 2022-2025 vastgesteld. Gekozen is voor een situationeel grondbeleid. Dat betekent dat de focus ligt op faciliterend grondbeleid, maar dat de gemeente ook een actieve rol kan innemen, daar waar dat opportuun is.

Jaarlijks stellen we het MPG op. Dit document geeft inzicht in de te verwachten resultaten per grondexploitatie en het verloop van het risicoprofiel. De in het MPG benoemde risico's nemen we op in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing en lopen mee in de bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit van de gemeente Delft. Naast het MPG stellen we ook jaarlijks het TMPG op. Dit betreft een tussentijdse actualisatie (peildatum 1 juni) van de grondexploitaties om te zien of de projecten financieel nog op koers liggen. Het TMPG loopt mee met de Najaarsrapportage. Bij het MPG en het TMPG rapporteren we ook gerapporteerd over de stortingen in en onttrekkingen aan de ingestelde bestemmingsreserve Reserve kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen. Deze Reserve is ingesteld op grond van de Nota Kostenverhaal (raadsbesluit juli 2021).

De parameters, op basis waarvan de netto contante waarde (NCW=verwacht resultaat in € per 1-1-2024) en de eindwaarde (EW=verwacht resultaat in € per einddatum project) van grondexploitaties worden berekend, zijn bepaald op:

Parameters (T)MPG 2024
	2024	2025 en volgend
Bouw- en woonrijp maken	5,8%	3,5%
Overige kosten	4,3%	2,7%
Opbrengstenstijging	2,7%	2,7%
Rentetoerekening	1,55%	1,55%
Discontovoet	2,00%	2,00%

De parameters zijn deels gebaseerd op BBV-regelgeving (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten) en deels gebaseerd op gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek. De parameters bij het TMPG 2024 zijn gelijk gehouden aan die bij het MPG 2024. Bij het MPG 2025 zullen de parameters opnieuw worden ingeschat.

Alle grondexploitaties zijn tussentijds geactualiseerd. In de onderstaande tabel zijn de verwachte resultaten weergegeven. Nieuw is het project Kop van de Buitenhof, waarmee Delft 6 grondexploitaties telt.

Fasering grondexploitatieresultaten Bouwgronden in exploitatie
Bedragen x € 1.000,-, per ultimo	NCW  1-1-2024	Winst/Verlies	EW Einde looptijd	Looptijd
Kop van de Buitenhof	360	Winst	457	2035
Maria Duystlaan	-1.540	Verlies	-1.699	2028
Nieuw Delft	-4.952	Verlies	-5.468	2028
Voorhof Noord-West	402	Winst	435	2027
Haring	-1.332	Verlies	-1.358	2024
Harnaschpolder	-560	Verlies	-571	2024

De grondexploitaties laten een stabiel tussentijds resultaat zien.

Ontwikkeling boekwaarde
In onderstaande tabel  is het verwachte verloop van de boekwaarde voor de grondexploitaties gedurende het begrotingsjaar 2025 weergegeven. De tabel geeft daarnaast inzicht in de nog resterende kosten en opbrengsten.

Verloop boekwaarde en kosten/opbrengsten	Boekwaarde verloop 2025			Resterend
Bedragen x € 1.000,-	1-1-2025	Kosten	Opbrengsten	1-1-2026	Kosten	Opbrengsten
Kop van de Buitenhof	2.775	1.752	-	4.527	64.447	-69.431
Maria Duystlaan	1.124	939	-462	1.601	4.147	-4.048
Nieuw Delft	584	7.600	-12.645	-4.462	10.338	-409
Voorhof Noord-West	1.817	1.050	-1.405	1.461	2.013	-3.909
Haring	nvt
Harnaschpolder	nvt
Totalen	6.300	11.340	-14.512	3.127	80.945	-77.797

* Deze cijfers zijn nog niet verwerkt in de programmabegroting 2025-2028. Deze begrotingswijziging leveren we mee bij het MPG 2025.

De gemeente heeft met de projecten Kop van de Buitenhof en Voorhof Noord-West twee winstgevende grondexploitaties. Voor een winstgevende grondexploitatie bestaat de verplichting om via een voorgeschreven methode te berekenen of er tussentijds winst genomen moet worden. Deze berekening vindt plaats bij de Jaarrekening 2024.

Voor alle verliesgevende grondexploitaties moet een verliesvoorziening worden gevormd. Deze voorziening is gewaardeerd op de netto contante waarde. De omvang van de voorziening per 1-1-2024 bedraagt € 8,3 miljoen. Eventuele aanpassing vindt plaats op basis van het MPG 2025 bij de Jaarrekening 2024.

Aan actieve gebiedsontwikkeling zijn risico's verbonden. Deze brengen we in beeld per project bij zowel het MPG als het TMPG. Ieder risico kent een kans van optreden (maximaal 50%) en een financieel effect als het risico zich voordoet. Kans van optreden maal het financieel effect levert een risicobedrag op. Onderstaande tabel geeft inzicht in het totale risicobedrag (optelsom van alle risicobedragen) voor zowel de projectspecifieke risico's als de algemene (voor iedere grondexploitatie geldende) risico's. Bij het TMPG 2024 is sprake van een risicobedrag van € 12,2 miljoen voor alle grondexploitaties samen. Dit is € 7,2 miljoen meer dan bij het MPG 2024, als gevolg van toevoeging van het project Kop van de Buitenhof met zijn bijbehorende risicoprofiel.

Projectspecifieke risico's in uitvoering zijnde grondexploitaties
Risicobedragen x € 1.000,-	TPMG 2024
Totalen	9.851
Op te nemen in weerstandsvermogen	9.224
Algemene risico's in uitvoering zijnde grondexploitaties
Risicobedragen x € 1.000,-	TPMG 2024
Totalen	2.332
Op te nemen in weerstandsvermogen	2.197
Projectspecifieke en algemene risico's zijnde grondexploitaties totaal
Risicobedragen x € 1.000,-	TPMG 2024
Totaal	12.183
Op te nemen in weerstandsvermogen	11.421

 

Met beide typen risico's wordt rekening gehouden in het gemeentelijk weerstandsvermogen. Het totale benodigde weerstandsvermogen, gecorrigeerd voor het verwachte positief resultaat van Voorhof Noord-West en Kop van de Buitenhof, bedraagt € 11,4 miljoen. Dit is € 6,8 miljoen meer dan ten tijde van het MPG 2024.

Met ingang van 1 januari 2016 is de wet Vennootschapsbelasting ingevoerd voor ondernemingen van overheden. Uit interne analyses blijkt dat het grondbedrijf zich vooralsnog niet kwalificeert als onderneming in fiscale zin. Een fiscale winst en vennootschapsbelasting is niet aan de orde.

Gemeente Delft heeft ook nog een aantal grondposities. Het TMPG 2024-2027 beschrijft de overige gebiedsontwikkelingen met hierin de gemeentelijke grondposities.